B1300 – Rechtssicherheit mit System

Stellen Sie sich vor, Ihr Mieter stürzt im Eingangsbereich des Gebäudes und verletzt sich. Im Zuge der Ermittlungen stellt sich dann heraus, dass der Hauszugang an der einen Seite niveaugleich an eine Wiese und an der anderen Seite an den 1,15 m tiefer gelegenen betonierten Boden des Garagenbereichs anschließt. Der Zugang war nicht ausreichend beleuchtet und trotz des hohen Niveauunterschieds nur durch eine 22 cm hohe Stützmauer begrenzt!

Wer ist schuld? Der Vermieter? Der Eigentümer? Die Hausverwaltung? Oder doch die gesamte Eigentümergemeinschaft falls das Gebäude im Besitz von mehreren Parteien ist?

Der OGH (7 Ob 148/15p) hat in einer aktuellen Entscheidung die gemeinsame Haftung der vermietenden Wohnungseigentümerin (vertragliche Haftung) und der Eigentümergemeinschaft (deliktische Haftung) für den Hauszugang gebilligt. Grundlage hierfür sind einerseits vertragliche Verkehrssicherungspflichten des Vermieters und andererseits die deliktische Bauwerkshaftung nach § 1319 ABGB.

Liegenschaftsverwalter bzw. Eigentümer treffen eine Reihe von Prüf-, Kontroll- und Sicherheitspflichten, welche man im Wesentlichen mit dem gesetzlichen Auftrag zur Einhaltung von Verkehrssicherungspflichten und zur Erhaltung von Gebäuden nach dem aktuellen Stand der Technik zusammenfassen kann.

Es ist also bei weitem nicht ausreichend, dass das Gebäude zum Zeitpunkt seiner Errichtung

• dem damaligen Stand der Technik
• den geltenden Vorschriften
• den Bezug habenden Normen entsprochen hat

also „konsensgemäß“ errichtet wurde.

Es ist unter Berücksichtigung der Zumutbarkeit notwendig, das Objekt nach Maßgabe der technischen Entwicklungen (dynamische Betrachtung) nachzurüsten. Es kann somit der Fall eintreten, dass ein Objekt nach verwaltungsrechlichen Gesichtspunkten konsensmäßig errichtet wurde (statische Betrachtung). Jedoch können zivil- bzw. strafrechtliche Konsequenzen drohen, da hier eine dynamische Betrachtung nach dem letzten Stand der Technik (OIB-Richtlinien, Ö-Normen) herangezogen wird.
Zur Verdeutlichung der Brisanz des Themas sei hier folgender Sachverhalt genannt (siehe OGH 11 Os 35/98):

Mieter stürzt im Stiegenhaus mit nur einseitigem Handlauf und verstirbt an den Sturzfolgen!

Nach dem festgestellten Sachverhalt stürzte ein Mann aufgrund eines fehlenden Handlaufs über eine Treppe. Hervorgehoben wurde, dass das Fehlen des Handlaufs zum Zeitpunkt des Unfalls (dynamische Betrachtung) baurechtswidrig war. Der Bauzustand entsprach jedoch dem Konsens zur Zeit der Gebäudeerrichtung (statische Betrachtung). Der OGH verurteilte den Liegenschaftseigentümer wegen fahrlässiger Tötung gemäß § 80 StGB. Anknüpfungspunkt für die Verurteilung aufgrund einer Garantenstellung - und daher auch aus privatrechtlicher Sicht bedeutend - war die zivilrechtliche Verkehrssicherungspflicht.

Aus dem Beispiel soll ersichtlich werden, dass man als Eigentümer bzw. Hausverwalter vor der Situation steht, dass der zivilrechtliche – wie auch der strafrechtliche! – Haftungsmaßstab weit über den „konsensgemäßen“ Zustand (zum Zeitpunkt der Errichtung) des Gebäudes hinausgeht!

Hier kommt die ÖNORM B1300 ins Spiel und soll als „Qualitätsmanagementsystem für Gebäude" dienen. Die B1300 regelt die kontinuierliche Sicherheitsevaluierung von Wohnhäusern, indem sie standardisierte Verfahrensregeln (Prüfroutinen) für wiederkehrende Sichtkontrollen an Gebäuden zur Verfügung stellt und so einen Rahmen zur kontinuierlichen Dokumentation des Gebäudezustandes schafft.

Hier unterstützt die Quality Austria mit Rat und Tat: 

Durchführen von Gebäudebegehungen

im Rahmen unseres neuen investigativen Audits Objektsicherheitsanalyse B1300/1301

inkl. ausführlicher Dokumentation und Berichterstattung der Sichtkontrolle

• baulich-technische Vorsorge- und Erhaltungspflichten
• organisatorische Pflichten (z.B.: Informationspflicht wie Aushang von Ansprechpersonen, Benutzervorschriften, Warnhinweise, Bedienungsanleitungen,...)
• Kontroll- und Überwachungspflichten

Kooperationslehrgang Qualifizierter und zertifizierter Gutachter für Gebäudesicherheit

• Prüfung von Objekten im Rahmen von Sichtkontrollen
• Kontrollpflichten auf Basis relevanter Normen und Gesetzen
• Zusammenhänge mit dem Baurecht und mit div. Nebengesetzen
• Informationen zum letzten Stand der Technik
• Beurteilen von Gefahrenquellen und von Haftungssituationen
• Umgang mit Objektsicherheitsprüfung und Prüfroutinen
• Praktisches Abschätzen von Gebäudenachrüstungen
• Erstellung von Feststellungsbefunden – Gutachten